■从建筑要求方面看，不是什么楼都可以轻易应用于工业。从产业要求方面看，不是任何工业都能随意“上楼”
■对于建设用地稀缺和产业转型发展需求矛盾日益突出的核心城市，“工业上楼”是大势所趋。要在大量的产业需求调研基础上，坚持工业属性，合理确定相关产业目录和建设项目，避免一哄而上、盲目建设，从根本上促进产业的集聚集约发展
工业是实体经济的主体，土地资源是经济社会发展最基础、最稀缺的要素之一。随着经济的快速发展，产业用地进入了存量时代，用地紧张、土地利用率低等问题制约着越来越多城市产业的发展。近年来，深圳、上海等国内部分一线城市陆续推出相关政策和实施细则，率先开启“工业上楼”模式，在存量上增加空间增量，向天空要空间，大幅度提升土地资源利用率。
“工业上楼”怎么上？哪些工业可以上楼？山东的“工业上楼”发展得如何？发展“工业上楼”还要迈过哪些坎？
“工业上楼”是什么
“工业上楼”，简而言之，就是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。人们传统印象中的工业厂房，都是1-3层的矮房，呈扁平式分布。而“工业上楼”的厂房容积率要高于传统厂房，建筑高度一般在24m以上，或层数6层以上，将有限的产业空间得以最大化利用，降低了企业用地成本，同时还能把产业相关企业集中在同一个区域内，实现上下楼成“上下游”，一栋楼即“一条链”。
“工业上楼”模式最开始在寸土寸金的香港启用，并且得到了很好的验证，例如，高达24层的新海怡广场，在20世纪70年代曾是全球电子生产的重要集聚地。在我国内地，“工业上楼”始于珠三角地区，从2005年佛山顺德天富来国际工业城的第一次尝试，到2012年深圳全至科技创新园的集群化“上楼”园区，珠三角地区的“工业上楼”已成为普遍现象。从国内“工业上楼”的发展阶段来看，自南向北依次展开，珠三角处于第一梯队，已经将“工业上楼”的成熟模式进行大范围推广，第二梯队以长三角的苏州为代表，起步略晚，但已在很多工业园区进行创新试点。山东的“工业上楼”整体还处于起步阶段，目前主要在青岛市崂山区、城阳区、西海岸新区等地零星试点，临沂、淄博、济南的个别楼宇也进行了初步探索。
从目前来看，“工业上楼”可发挥三大效应：一是产业集聚效应，即相同类型或者产业链上下游企业的集聚，实现资源集约与产业集聚之间的良性循环；二是人才虹吸效应，优秀的管理人才、科技人才以及制造人才在这个过程中都会产生集聚，从而吸引更多人才来到这里；三是科技创新的产业公地效应，创新依附于制造业的每个环节，不同行业的制造业人才或者科研人才集聚会产生不同碰撞，促使创新效应逐渐体现，从制造业的创新上升至技术创新或者更大层面的知识创新，由此促进整个产业的再发展。
“工业上楼”并非易事
近年来，自然资源部、国家发展改革委等相关部委对“工业上楼”模式进行了积极的政策指引，上海、杭州、苏州等各大城市也积极探索“工业上楼”模式，陆续出台了多项地方政策，但实践中真正开始实施的工业基地仍是少数。
从建筑要求方面看，不是什么楼都可以轻易应用于工业。在楼宇设计上，要做到楼层之间不能互相干扰，工业楼宇不同于商用写字楼与住宅，生产活动中产生噪音、震动等情形不可避免，这对需要安静作业环境的企业会产生不小影响。因此，在建筑设计时要格外注重平面布置、柱距尺寸、层高标准、承重能力、垂直交通、减震隔震等。此外，电梯设计也需满足工业需求，老旧工业区标准不高，机器运不上去，很多企业只能选择进驻一楼，极大浪费了土地空间。“工业上楼”模式虽然不再受制于空间局限，但为了运输货物，必须采用经过特殊设计加强运载能力的货梯，每层需具备卸货平台和吊装平台，用以满足人货分离的办公生产需求。
从产业要求方面看，不是任何工业都能随意“上楼”。在种种生产限制之下，“工业上楼”现阶段多适用于某些特定的行业类型，当前主要以新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业为主，使用轻设备，具备轻污染、轻震动的特征，大多不需要重型机械，对于电力、层高和荷载并没有很高的要求。对于那些生产较大体积重量产品的工业来说，往往要用到大型机械设备、重型起重设备，通用型的工业楼宇一般不适用。除此之外，如果企业生产产生的污染、辐射或者噪音较大，同样不是“工业上楼”的优选，比如电气机械、交通运输、金属制品这些行业就并不适合上楼。因此工业类型符合“轻生产、低排放、小空间”的基本特征是最适合“上楼”的。
“工业上楼”仍有隐忧
一是多数企业对于“工业上楼”认知存在不足。从全国范围看，“工业上楼”在珠三角范围内具有广泛的实践，但在其他区域仍处于起步阶段。以上海为例，受“工业上楼”尚不普遍、市场渗透率不高的影响，不少企业对于“工业上楼”认知不多、信心不足，担心入驻后难以实现研发生产，不愿意承担试错成本。一些企业负责人表示，宁愿搬迁至相对弱一些的区域，或者低端一些的产业园区，也不愿意到高层进行研发生产。
二是高层工业厂房的中间层易闲置。尽管现在的高层工业厂房在货梯配置、吊装设备、卸货平台等垂直运输设备上的配置很完善，但不少生产型企业对于单层厂房的心理习惯难以改变，大多数用户仍然不愿意到高层。受顶楼租金优势的影响，且顶楼的楼顶易于摆放重型设备、配置休闲空间，不少高层厂房的顶楼去化也较为容易，但是中间层则相对尴尬，既没有首层的便利优势，也没有顶楼的价格和空间优势，容易出现难以去化的问题。
三是建造成本和租金收益存在偏差。从建造成本上看，一般来说建设成本和层数成正比，高层厂房的单平方建设成本高于多层厂房，但在租售价格的定价过程中，往往和住宅是相反的，由于高层厂房目标客户为企业，其心理惯性导致其对二层以上产品偏好较弱，高层厂房的租售价格低于底层厂房的租售价格，因此，成本和收益的偏差，让产业地产开发企业主动开发高层厂房的意愿不高。
积极稳妥推进“工业上楼”
首先，“工业上楼”需一城一策。不是所有城市都有“工业上楼”的客观诉求，对于土地资源充裕、产业处于发展阶段的三四线城市，短期内不具备“工业上楼”大面积推广的基础和动力，完全没必要跟风，造成不必要的空间载体的浪费。而对于建设用地稀缺和产业转型发展需求矛盾日益突出的核心城市，“工业上楼”则是大势所趋。因此，需要在大量的产业需求调研基础上，坚持工业属性，合理确定相关产业目录和建设项目，避免一哄而上、盲目建设，从根本上促进产业的集聚集约发展。
其次，要提高“工业上楼”自身功能的吸引力。要增强企业对“工业上楼”的信心，关键在于提升“工业上楼”自身功能的吸引力，可以从产品设计、配套服务、园区动线规划、不同楼层价差等多方面入手。例如，在具体建筑垂直设计上，利用立体化空间优势，建设集科研、生产、办公为一体的分层式综合性多功能楼宇，同时可拥有会议室和多功能厅等，全面提升企业生产形象。在配套服务上，建设完善的生活娱乐配套设施，升级周边生态环境，塑造人文社区空间和高品质建筑空间融合的城市空间结合体。在园区动线上，实现人车、人货分流，配置大型卸货平台，实现高效垂直运输，配备大型载重货梯，满足企业运送设备仪器、材料产品需求，通过“工业上楼”实现园区形象提升。在楼层价差上，对于适合上楼的产业链上下游企业进驻给予优惠，发挥产业协同效应。
再次，企业应积极参与打造新增长点。受房地产深度调整的影响，产业地产开发企业和运营企业的发展也面临着诸多挑战，相关企业可以抓住“工业上楼”的风口，聚焦重点项目，提升核心能力，从而探索企业新的增长点。国有企业需要发挥带头和引领作用，整合社会资源，先行先试，提升洞察客户诉求、优化产品设计等能力，定制化打造符合主导产业集群企业使用需求的载体。未来“工业上楼”针对性将会更强，特别是在智能化、低碳运营、绿色节能等方面的运营特色也会更加显著，产业地产运营商要注重这些能力的提升。
最后，整合要素激励，完善配套政策。政府在混合功能用地、地价优惠、物业产权灵活分割、建设奖补、招商奖补、租金补贴等方面应出台更加精细的政策支持，同时鼓励市场化的企业分链条或者全过程参与“工业上楼”。鼓励商业银行通过银团贷款、专项贷款等方式支持项目建设，降低项目融资成本，探索基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）支持项目建设。
（作者系山东社会科学院科研管理部副部长、副研究员）
